Réglementation viticole : six jurisprudences récentes en matière de baux et PLU
Le groupement d’experts-comptables et avocats AgirAgri veille sur les évolutions de la législation et de la jurisprudence. Voici des décisions récentes qui peuvent vous concerner.
Le groupement d’experts-comptables et avocats AgirAgri veille sur les évolutions de la législation et de la jurisprudence. Voici des décisions récentes qui peuvent vous concerner.
Bail sur bail
Le contrat enregistré prévaut
L’arrêt du 12 septembre 2024 rappelle toute l’importance du bail écrit et de son enregistrement. Rappelons que le coût de ce dernier est limité puisqu’il revient à 25 euros. Dans cette affaire, des propriétaires ont conclu deux baux sur les mêmes parcelles : l’un en 2013, l’autre en 2015. Le locataire le plus ancien a demandé l’expulsion du plus récent et une indemnisation. Ce que lui a refusé la Cour de cassation, rappelant un principe : les actes sous seing privé n’ont de date certaine contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés. Or, seul le second bail avait été enregistré, c’est donc lui qui prévaut.
Liquidation judiciaire
Fin de la priorité au choix du bailleur
La Cour de cassation, par un arrêt du 23 octobre 2024, a modifié sa position concernant la transmission des baux ruraux en cas de liquidation judiciaire d’un agriculteur. Auparavant, le preneur proposé par le bailleur était prioritaire. Désormais, pour empêcher le démantèlement des exploitations, le tribunal peut choisir entre ce preneur ou un repreneur ayant soumis une offre, selon ce qui est le plus avantageux pour la survie de l’exploitation, le maintien des emplois et le règlement des dettes.
Droit de passage
Le choix de l’environnement
En cas d’enclave due à la division d’un fonds, le droit de passage doit respecter les règles d’urbanisme et d’environnement applicables aux parcelles concernées. La Cour de cassation, dans un arrêt du 24 octobre 2024, a validé une servitude de passage conforme à un arrêté préfectoral et rejeté un tracé alternatif pour protéger un captage d’eau potable sensible. Le passage doit concilier l’accès nécessaire avec les contraintes légales, même s’il implique un tracé différent.
Agritourisme
Attention au règlement d’urbanisme
La cour d’appel de Marseille a confirmé le 26 septembre 2024 l’annulation du permis de construire délivré pour transformer une bergerie située en zone agricole en un espace de chambres et tables d’hôtes. Le préfet avait contesté ce permis, arguant que le projet constituait un aménagement commercial. La commune avait fait appel, invoquant que le projet permettait la vente directe des produits agricoles du demandeur et que le PLU peut autoriser des changements de destination pour les bâtiments agricoles, sous réserve que cela ne compromette ni l’activité agricole, ni la qualité paysagère du site. La cour a rejeté ces arguments, expliquant que les locaux accessoires prennent la même destination que le local principal, ici agricole. La bergerie ne pouvait donc pas être transformée en restaurant ou logement. De plus, aucun document du PLU de la commune ne désignait la parcelle concernée comme éligible aux dérogations autorisant un tel changement de destination.
Conversion d’un métayage
L’atteinte disproportionnée aux biens
Dans un bail à métayage, le fermier peut demander la conversion en bail à ferme classique à l’expiration de chaque année culturale, à partir de la troisième année du bail initial. La demande doit être faite douze mois avant la date d’échéance. Cette conversion peut priver le bailleur de la perception en nature des produits de la parcelle louée, et cela sans indemnisation. Aussi, le bailleur peut la refuser. Mais il doit prouver qu’elle porterait « une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens par rapport au but légitime poursuivi ». Dans l’affaire jugée le 12 septembre 2024, la Cour de cassation a estimé que le bailleur n’avait pas suffisamment démontré l’étendue de la perte des produits en nature s’il y avait conversion (n’apportant aucun calcul précis) ni fourni les éléments permettant de comparer les conséquences fiscales et sociales pour lui. Or la cour a jugé ces critères essentiels.
Rectification administrative
Vérifiez vos spams !
La cour administrative d’appel de Paris juge valide l’envoi par e-mail d’un lien vers l’application Escale, permettant le téléchargement du document administratif. Cette méthode offre, selon la cour qui a statué le 28 juin 2024, des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec accusé de réception en termes de date de notification, de prise de connaissance et de confidentialité. Alors attention à vérifier vos spams, à signaler tout changement informatique et à vous mettre à l’abri de tout problème informatique !
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