Loyers des baux ruraux : bien distinguer le fermage du métayage

Le fermage et le métayage sont l’un et l’autre une modalité de paiement du prix du bail. Le bail à métayage est soumis au même statut que le fermage. Sa particularité réside essentiellement dans les modalités de paiement du loyer et dans le régime fiscal du loyer perçu par le bailleur. Dans l’un et l’autre cas, les modalités du loyer et son quantum sont déterminés dès la conclusion du contrat.

Dans le cas de fermage, le propriétaire perçoit un loyer en espèces, déterminé dans les maxima et minima prévus par l’arrêté préfectoral, encadrés par le code Rural.

Dans le cas d’un métayage, le bailleur et le preneur se partagent non seulement les produits de l’exploitation, mais aussi, en principe, les dépenses d’exploitation. Plus précisément, ce partage s’effectue selon la règle dite du tiercement, c’est-à-dire que la part du bailleur ne peut être supérieure au tiers (1/3). Le métayer conservant les deux autres tiers (2/3). Ce qui revient à dire que la part du bailleur peut être moindre que le tiers (le quart par exemple). En principe, ce partage se fait en nature, mais le contrat peut prévoir que les produits seront vendus et que seules les recettes seront partagées.

Contrairement à cette règle du tiercement, pourtant impérative comme étant d’ordre public, une vieille pratique champenoise consiste à prévoir dans les baux à métayage que le bailleur perçoit une partie de la récolte, qu’elle soit du tiers ou du quart ou encore d’une autre proportion, « franche de tous frais ». Le métayer supportant alors seul toutes les dépenses d’exploitation.

Cette pratique, remise en cause au cours des années 2000 par les tribunaux, a finalement été consacrée par le législateur en 2010. Ainsi, il est désormais légal de ne pas prévoir de partage des dépenses d’exploitation, à la condition toutefois que l’arrêté préfectoral le prévoie expressément.

Le loyer perçu dans le cadre du fermage est un revenu foncier alors que la rémunération du bailleur dans le cadre du métayage est un bénéfice agricole, puisque le bailleur a la qualité d’exploitant. Ceci a des conséquences, en matière fiscale au regard du maintien du régime de l’amortissement, des plus-values, mais aussi en matière de régime social (MSA).

Une autre spécificité du métayage est que le code Rural prévoit que le bail à métayage pourra être converti en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale à partir de la troisième année du bail initial, si le propriétaire ou le preneur en a fait la demande au moins un an à l’avance. L’inverse n’est pas vrai. En cas de désaccord, le même article dispose que le tribunal paritaire doit, ordonner la conversion, soit :

- lorsque le propriétaire n’entretient pas les bâtiments ;

- lorsqu’il se refuse à participer au moins en proportion de sa part dans les bénéfices aux investissements en cheptel ou en matériel indispensables à l’exploitation ;

- lorsque, en raison d’une clause du bail ou d’un accord entre les parties, le preneur est propriétaire de plus de deux tiers de la valeur du cheptel et du matériel ;

- lorsqu’une constante collaboration personnelle entre les parties n’a pu être assurée.

Toutefois, et malgré toute clause contraire, la conversion en fermage ne pourra être refusée au métayer si sa demande est faite alors qu’il est en place depuis huit ans et plus.