Prix des vignes 2023 : quelle évolution par région ?

• Prix des vignes en Champagne : une hausse plus prudente
• Prix des vignes en Alsace : l’influence des cépages
• Prix des vignes dans le Jura : la forte demande se maintient
• Prix des vignes en Bourgogne : des prix au firmament
• En Savoie, peu de transactions
• Prix des vignes en Beaujolais : les terres à blancs recherchées
• Prix des vignes en vallée du Rhône : le poids des rouges
• Prix des vignes en Provence : le marché reste actif
• Prix des vignes en Corse : seulement cinq transactions
• Prix des vignes en Languedoc-Roussillon : le critère de l’eau
• Prix des vignes dans le Sud-Ouest : peu de surfaces vendues
• Prix des vignes en Bordelais : le repli se généralise
• Prix des vignes en en Dordogne et Lot-et-Garonne : un manque de repreneurs
• Prix des vignes en Charentes : retournement de tendance
• Prix des vignes en Val de Loire et Centre Loire : restructurations et installations

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En 2023, 8 770 transactions de vignes ont été enregistrées selon le bilan annuel Le Prix des terres, de la fédération nationale des Safer. C’est 7,6 % de moins qu’en 2022. Le nombre d’hectares est également globalement en recul avec un total de 16 000 hectares échangés soit 12,8 % de baisse. Si en moyenne, le prix des vignes continue de s’apprécier en gagnant encore 15,8 %, la Safer note que c’est la conséquence de quelques transactions exceptionnelles.

Les moyennes ne donnent que des indications partielles car, de plus en plus, la sélectivité est de mise. Vulnérabilité des vignes au gel ou à la sécheresse, cépages plantés, type de sol et environnement de la parcelle sont autant de facteurs contribuant à élargir l’échelle des prix au sein d’un même bassin ou d’une même appellation.

Comme déjà l’an dernier, le prix moyen de l’hectare d’AOP champagne augmente mais avec prudence (+ 2,3 %). La Safer témoigne d’un marché en progression dans l’Aube en nombre de transactions comme en prix. « La bonne santé économique du champagne incite les opérateurs à acquérir des vignes complémentaires », analyse l’organisme foncier. 

Mais comme ailleurs, l’emplacement et la qualité des vignes restent des facteurs clés et impliquent un spectre des prix qui s’étend. Dans la Marne, le prix moyen des vignes continue de progresser. Refroidis par la hausse des taux d’intérêt, les investisseurs sont moins présents mais les viticulteurs et les maisons de champagne sont toujours actifs.

Le volume de transactions est en hausse en Alsace. En parallèle, l’écart se creuse entre les prix les plus hauts et les plus bas. Les surfaces mises sur le marché augmentent sous l’effet des départs en retraite mais l’attractivité des terres varie fortement selon le classement ou pas en grand cru, la résistance à la sécheresse ou encore le cépage. Ainsi les vignes de pinot noir sont recherchées tandis que celles de gewurztraminer sont moins prisées.

La Safer estime que les difficultés économiques rencontrées par les vins d’Alsace hors crémant « pourraient prochainement avoir un impact négatif sur le marché foncier ». En moyenne, le prix des vignes est stable dans le Bas-Rhin et en hausse de 6 % dans le Haut-Rhin.

Une quarantaine d’hectares de vignes et de domaines viticoles se sont échangés en 2023 dans le vignoble jurassien. Sur l’ensemble du département, un hectare de vigne en AOP s’est vendu en moyenne à 42 844 euros, soit 6 % de plus qu’en 2022. 

Par rapport à 2016, la progression est de 35,5 %. La demande est toujours soutenue, notamment pour les terres à planter. Un hectare de côtes-du-jura, l’appellation la plus étendue, s’échange en moyenne à 35 000 euros (+ 17 %). Arbois est stable à 50 000 euros l'hectare.

Dans l’Yonne, le marché des vignes chablisiennes ne compte que 25 transactions en 2023 (39 en 2022) pour seulement 14 hectares. 64 % des surfaces vendues correspondent à de la terre à planter acquise par le fermier en place.

En Côte-d’Or, le marché est toujours plus fermé et concurrentiel. Le peu de transactions concerne des surfaces de moins d’un hectare. Les prix montent de 11 % en moyenne départementale par rapport à 2022, soit 983 832 euros l'hectare. C’était 646 087 euros en 2016. Les bourgognes premiers crus blancs gagnent encore 13 % en un an.

En Saône-et-Loire, la Safer décrit un marché « extrêmement fermé » et stable en prix pour les appellations du Mâconnais et de la Côte-Chalonnaise. Elle prévoit des hausses dans le futur en cas de foncier disponible, se basant sur l’attractivité de ces vins sur le marché.

Pas de transactions suffisantes pour que des tendances se révèlent. 

Les situations sont très diverses dans le Beaujolais. La Safer souligne qu’il « existe toujours une forte demande de terres à vigne en beaujolais-villages pour replanter en chardonnay ». Cette tendance rend les parcelles à sols granitiques moins prisées. 

Comme déjà les années passées, les terrains qualitatifs et mécanisables ainsi que les lieux-dits renommés sont convoités au détriment des parcelles non mécanisables. Si les acteurs historiques locaux achètent moins souvent, la région attire toujours des acquéreurs extérieurs, les prix restant attractifs. La valorisation est globalement stable pour les différents crus à l’exception de chiroubles et régnié qui reculent.

Confrontées à la crise des rouges entrée de gamme, les prix des hectares en AOP côtes-du-rhône baissent surtout en Ardèche (- 33 %) et dans le Gard (- 19 % en régionale, - 14 % en villages). L’eau tend à devenir une problématique majeure, avec parfois des repreneurs réorientant le foncier viticole vers de l’arboriculture et du maraîchage dans des zones irrigables. 

Dans le Vaucluse, en AOP côtes-du-rhône, la Safer dénombre seulement 33 hectares vendus en 2023 au lieu de 90 hectares en 2022 alors que l’offre de biens est croissante. Parmi les appellations en côtes-du-rhône villages communales, sablet et séguret tirent mieux leur épingle du jeu avec des parcelles pouvant se négocier jusqu’à 40 000 euros l'hectare. Peu de ventes dans les crus, gigondas étant le plus actif avec des prix atteignant jusqu'à 230 000 euros l'hectare.

Plusieurs appellations dont les rouges sont bien valorisés poursuivent leur ascension : châteauneuf-du-pape (+ 2 %), saint-joseph (+ 17 %). Les prix en crozes-hermitage restent à 150 000 euros l'hectare tandis que les terres nues à planter atteignent 30 000 à 40 000 euros l'hectare. Bonne dynamique en AOP lirac (+ 18 %) et dans le sud de l’AOP luberon.

Le marché du foncier viticole reste dynamique dans le Var. Les domaines sont cédés à des acquéreurs déjà présents sur l’appellation et bien implantés sur le plan commercial. Le marché du parcellaire est animé par de nombreux candidats cherchant à s’installer ou à consolider leur domaine.

Dans les Bouches-du-Rhône, les petites appellations cassis, les-baux-de-provence et palette continuent d’évoluer à la hausse. Ici, comme en côtes-de-provence ou coteaux-d’aix-en-provence, faute de mise sur le marché de parcelles plantées, les acheteurs potentiels (caves particulières et coopérateurs) recherchent des terres nues, voire des bois, dans l’optique d’augmenter leur potentiel de production.

Les cinq transactions de l’année 2023, sont le fait d'exploitants déjà en place et majoritairement dans un cadre familial ou pour des opérations de maîtrise foncière. Impossible d'en tirer des conclusions.

Globalement, le nombre de transactions est en repli en Languedoc-Roussillon, mais moins qu’au niveau national.

Dans l’Aude, la Safer rappelle le fort impact des problèmes climatiques entre mildiou et sécheresse dramatique selon les secteurs ainsi que l’instabilité du marché et la hausse des coûts qui freinent les installations et les reprises. 

Dans ce contexte, les vignerons se concentrent sur les terres en vins IGP disposant d’un bon potentiel agronomique et d’un accès à l’irrigation. Le Limouxin est relativement dynamique avec un nombre croissant de biens à la vente.

Dans le Gard, les vignes IGP connaissent une baisse de prix sensible (-13 %) alors que les vins sans IG gagnent 8 %.

Dans l’Hérault, l’attrait des vignes de blancs se confirme avec le dynamisme des vignes d’AOP picpoul-de-pinet (+6 %) mais ça n’empêche pas celles en AOP pic-saint-loup (+ 4 %), appellation 100 % rouge ou rosé, de progresser également. 

Comme dans l’ensemble de ce bassin viticole, au-delà de l’encépagement et de l’âge des vignes, la ressource en eau, naturelle ou par irrigation, reste un paramètre majeur. Cela explique largement la tendance baissière des prix en AOP faugères, muscat-de-frontignan, saint-chinian ou encore languedoc-pézenas. Ce même constat s’applique aux vignes des Pyrénées-Orientales, dont la valorisation recule pour presque toutes les AOP. Les vignes en IGP ou sans IG font exception, avec une progression de 10 % dans ce département.

À l’échelle de l’ensemble du bassin Sud-Ouest, les surfaces échangées sur le marché des vignes ont reculé de près de 28 % par rapport à 2022. Les prix des surfaces AOP sont globalement en baisse de 4 %, sous l’influence de l’évolution en retrait des deux principales appellations en surface, cahors (- 10 %) et gaillac (- 5 %). Les prix des vignes en IGP ou sans IG sont en moyenne stables.

Dans le Gers, les aléas climatiques s’enchaînent, pesant sur les volumes récoltés et les trésoreries. Les transactions sont rares et les prix restent au niveau de 2022 y compris en IGP côtes de gascogne.

Déjà observée en 2022, la valorisation des vignes aveyronnaises en AOP marcillac se poursuit avec une progression de 5 % à 22 000 euros l'hectare. L’altitude du vignoble, ses sols et son cépage fer servadou donnent des vins rouges dans les tendances de consommation.

Sur l’ensemble du bassin Bordeaux-Aquitaine, le repli est sensible en nombre de transactions (- 20,6 %) et en surfaces échangées (- 24,3 %).

La tendance est toujours à la baisse sur le prix à l’hectare en AOP bordeaux rouge (-14 %) et sur les côtes-de-bordeaux (- 23 % pour blaye-côtes-de-bordeaux). « Les vignes en AOP bordeaux rouge ont perdu 45 % de leur valeur en cinq ans », résume la Safer. Si certaines parcelles bien placées atteignent entre 15 000 et 18 000 euros l'hectare, celles mal situées ou gélives s’échangent à 4 000 euros l'hectare et le prix moyen est passé sous la barre des 10 000 euros l'hectare. Selon la Safer, environ 200 hectares de vignes à fort potentiel qualitatif ont échappé à l’arrachage et ont été acquises par des voisins.

Les blancs étant moins affectés par la baisse de consommation, les vignes de cépages blancs résistent mieux en s’échangeant en moyenne à 12 000 euros l'hectare en AOP bordeaux ou entre-deux-mers.

En 2023, le repli s’étend de façon plus ou moins accentuée à l’ensemble des appellations, et avec des écarts marqués selon le profil des parcelles. Illustration en AOP graves à - 4 % au global. La Safer indique une valorisation à 38 000 euros l'hectare sur les meilleurs plateaux graveleux mais à 10 000 euros sur les terroirs plus gélifs et sableux.

La tendance baissière n’épargne pas l’AOP saint-émilion (- 10 %). La sélectivité des acquéreurs y est plus que jamais de mise avec de très gros écarts compte tenu de l’hétérogénéité des terroirs. La Safer cite un plancher à 180 000 euros l'hectare et des transactions rarissimes à 4 à 5 millions l'hectare. De ce côté-ci, l’AOP pomerol résiste à la tendance tandis que dans le Médoc, seules les vignes en AOP pauillac, saint-julien ou margaux se maintiennent.

Dans le Bergeracois, le devenir d’exploitations est en suspens faute de repreneurs. Mais la Safer estime que l’attrait de la région, les tarifs raisonnables de domaines cumulant bâti et belle situation ainsi que le dispositif Activ déployé par l’interprofession ont permis quelques installations à potentiel. La crise du rouge est toutefois bien là avec l’hectare d’AOP bergerac rouge stable à 9 000 euros l'hectare, là où celui de bergerac blanc gagne 6 % à 9 500 euros l'hectare.

En Lot-et-Garonne, les parcelles en côtes de duras perdent 8 % en moyenne (11 000 €/ha) et même 35 % pour l’AOP buzet (11 000 €/ha).

Le début 2023 était encore sur une tendance euphorique en Charentes, mais les difficultés commerciales à l’export du cognac ont changé la donne. Le ralentissement du foncier est évalué par la Safer entre 10 à 15 % selon les crus et les secteurs. Il est aussi induit par la hausse des taux d’intérêt. En Charente, la Safer perçoit même le début d’une chute des prix dans les crus les moins recherchés, en l’absence de perspective de contractualisation.

En Charente-Maritime, le prix moyen par hectare avait grimpé de 41 530 euros en 2016 à 60 817 euros en 2022. En 2023, il recule de 13 % à 52 857 euros l'hectare.

Si le nombre de transactions se replie de 2,7 % en nombre et de 11 % en surface, le prix des vignes AOP progresse globalement de 1,8 % grâce à l’attrait de certains terroirs.

Ainsi les vignes en AOP touraine-chenonceaux sont recherchées, notamment grâce au cépage sauvignon commercialement porteur. La Safer pointe toutefois un décalage entre la demande de nombreux candidats à l’installation visant des petites surfaces et l’offre du marché proposant des reprises d’exploitations entre 15 et 30 hectares. 

Dans le Loir-et-Cher notamment, les transactions concernent souvent des petites surfaces (moins de 1 ha), en lien avec la restructuration des domaines des vignerons en place.

Le foncier du Muscadet reflète le regain d’intérêt constaté sur les marchés suite à une montée en gamme. Les terroirs pouvant revendiquer des crus communaux sont en hausse tandis que ceux peu qualitatifs ou gélifs sont délaissés. Les prix à l’accession encore attractifs attirent des acteurs extérieurs.

L’évolution du foncier à Bourgueil (-14 %), reflète les difficultés commerciales des vins rouges.