Comprendre la mise à disposition d’un bien viticole
Distincte d’un fermage, la mise à disposition d’un bien viticole requiert des conditions bien précises. Explications.
Distincte d’un fermage, la mise à disposition d’un bien viticole requiert des conditions bien précises. Explications.
Pourquoi la mise à disposition se distingue d’une location ?
Certains imaginent qu’en dénommant une location de biens agricoles « convention de mise à disposition », ils pourront échapper au statut des baux ruraux, mais il n’en est rien. Le Code rural, dans son article L 411-1, précise que le statut des baux ruraux s’applique dès lors qu’un propriétaire loue un bien agricole moyennant un loyer.
Cette disposition est d’ordre public, ce qui veut dire que toute convention contraire est réputée non écrite (autrement dit, elle est considérée comme abusive car elle ne respecte pas la législation). Dès lors, toutes les dispositions prévues par le Code rural sur le fermage sont applicables, et certaines mêmes incontournables comme la durée du bail de neuf ans, les conditions de renouvellement, de reprise et de congés…
À quelles conditions le fermage ne s’applique-t-il pas ?
Les cas de dérogation au statut des baux ruraux sont limitativement énumérés aux articles L 411-1 et suivants. Il est précisé que n’est pas un fermage, une convention de mise à disposition d’un bien agricole consentie par un propriétaire au profit d’une société d’exploitation dans laquelle, en sa qualité d’associé, il continue de participer à sa mise en valeur.
Il faut donc remplir plusieurs conditions : être propriétaire du bien agricole, être associé et exploitant au sein de la société qui va désormais exploiter le bien. Une convention de mise à disposition de biens agricoles peut être conclue uniquement lorsque ces prérequis sont établis.
Quelles règles doit prévoir la convention ?
La liberté est totale pour cadrer la convention. Et curieusement les praticiens en perdent parfois les réflexes, de sorte que l’on retrouve les règles d’encadrement du fermage pour la détermination de la durée, du congé et de la fixation de la redevance.
Il faut au contraire profiter de cette liberté pour calquer un contrat à la situation et aux besoins des parties. La durée peut être d’un an, deux ou trois ans… et le renouvellement peut être prévu pour une durée également librement fixée. De même, les conditions de congés seront prévues conventionnellement entre le propriétaire et la société avec bon sens, selon la nature des cultures et la prise d’effet des campagnes.
Quel est le montant de la redevance ?
Il peut être déterminé par une somme d’argent fixe ou indexée selon un indice choisi, par un pourcentage sur la récolte, par la remise d’un certain nombre de bouteilles, ou en retenant le modèle du fermage, par référence à l’arrêté préfectoral du département concerné. Ceci permettra, selon le cas, de s’adapter à des échéances financières payées par le propriétaire du bien pour son acquisition, ou bien de générer des revenus suivant l’évolution de son exploitation et sa rentabilité, ou bien encore de prévoir l’absence de redevance lors d’une convention de mise à disposition gratuite.
Toutefois la nature fiscale de la redevance pourra varier selon le cas, il ne faut pas l’oublier, et de la catégorie des revenus fonciers habituellement retenue. L’administration pourrait appliquer celle des bénéfices agricoles (BA).
La convention peut prendre fin avant son terme
La convention prend fin avant son terme dès lors que ses conditions ne sont plus maintenues. Ainsi la dissolution de la société engendre la fin de la convention. Mais plus insidieusement, la retraite de l’exploitant implique forcément que la condition de mise en valeur par le propriétaire de son bien au sein de la société n’est plus remplie, mettant fin à la convention qu’il en soit toujours associé ou non d’ailleurs.
Et si l’exploitation se poursuit malgré tout, la redevance payée pourra être assimilée à un fermage. Le statut des baux ruraux trouverait à s’appliquer de fait, avec toutes ses contraintes. Ainsi la durée passera automatiquement à neuf ans et sera renouvelable selon les conditions du statut des baux ruraux.
En prenant conseil auprès de son notaire Jurisvin, le propriétaire anticipera les conséquences de son départ à la retraite et gardera la maîtrise de l’exploitation de ses vignes.
