Forte augmentation de l'indice à + 5,63 %
L'arrêté ministériel constatant pour 2023 l'indice national des fermages a été pris le 18 juillet dernier.
L'indice national des fermages est utilisé pour l'actualisation annuelle du prix des locations des terres nues et des bâtiments d'exploitation.
Chaque année, un arrêté du ministre de l'Agriculture et de la Souveraineté alimentaire constate l'évolution de l'indice des fermages. Conformément au décret nº2010-1126 du 27 septembre 2010, déterminant les modalités de l'indice national des fermages et de ses composantes, l'indice repose sur deux facteurs. Pour 40 % sur l'inflation (PIB) pour permettre de garantir une valeur réelle des fermages aux propriétaires et pour 60 % sur l'évolution du revenu brut de l'entreprise agricole (RBEA) à l'hectare pour tenir compte de la situation des fermiers. Il augmente cette année de 5,63 % pour atteindre 116,46.
Par arrêté préfectoral du 22 septembre 2023 relatif au statut du fermage, cet indice s'applique en Lozère, aux échéances dues entre 25 septembre 2023 et le 24 septembre 2024. Chaque année au moment du paiement du fermage, il est nécessaire de réviser le montant selon l'évolution de l'indice.
Comment appliquer ce nouvel indice aux baux en cours ?
Pour les baux en cours, il suffit de prendre le loyer payé l'année précédente (terres et bâtiments compris) et de lui appliquer une augmentation de 5,63 % (rappel, avec le nouvel indice la base 100 est l'année 2009).
Comment calculer le montant d'un fermage initial ?
Il faut tout d'abord localiser les parcelles désignées dans le bail rural dans les différentes régions naturelles de Lozère : causses, Margeride, Aubrac, Cévennes, vallée frange causse et les anciennes communes du Massegros et du Recoux. Une fois la région naturelle déterminée, chaque parcelle de terre doit être classée selon sa nature de culture de terre ou de surface toujours en herbe dans une des quatre catégories existantes (A, B, C, D) selon les caractéristiques définies pour chacune de ces catégories que vous pouvez retrouver dans l'arrêté préfectoral annuel. Puis il faut se référer au tableau de prix fixant des minima et maxima pour chacune de ces catégories. Ceux-ci suivent l'évolution de l'indice national des fermages. Les parties au bail doivent respecter la fourchette de prix établi.
Une marge de négociation jusqu'à plus ou moins 10 % est toutefois laissée à l'appréciation des parties. Au-delà de 10 %, cela pourrait être perçu comme le versement d'un pas-de-porte interdit.
Si le fermier estime que le montant du fermage est trop élevé ou anormal, il peut, au cours de la troisième année du bail initial ou renouvelé, intenter une action en révision de prix du fermage devant le tribunal paritaire des baux ruraux. De même, le bailleur a cette possibilité si le prix stipulé est inférieur d'au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien donné à bail.
Enfin, une fois la catégorie déterminée et après avoir retenu un prix, il faut multiplier la superficie de la parcelle par le prix retenu à l'hectare.
