Comment évaluer l’indemnité pour amélioration en cas de replantation ?
Lorsque des parcelles exploitées en fermage ont été plantées par le preneur à bail, il peut prétendre à une indemnité pour amélioration lors de la sortie du bail. Voici comment elle peut être évaluée.
Lorsque des parcelles exploitées en fermage ont été plantées par le preneur à bail, il peut prétendre à une indemnité pour amélioration lors de la sortie du bail. Voici comment elle peut être évaluée.
Quelles sont les conditions pour bénéficier d’une indemnité pour amélioration ?
Des plantations réalisées sur des parcelles en fermage ne donnent pas forcément accès à une indemnité pour amélioration de plein droit au preneur sortant. Pour en bénéficier, le preneur sortant qui a réalisé ces plantations doit avoir préalablement obtenu l’accord préalable du bailleur.
Comment se calcule l’indemnité de sortie ?
Prenons le cas d’un viticulteur exploitant des parcelles en nature de vignes depuis 30 ans dans le département du Cher. Une partie de ces parcelles fait l’objet d’un bail qui arrive à expiration et il ne souhaite pas le renouveler. Il y a 12 ans, ce viticulteur a replanté deux hectares de vignes. Il souhaiterait savoir à quelle indemnité de sortie il pourra prétendre pour ces plantations.
Les modalités de calcul de l’indemnité sont prévues par l’article L. 411-71 du Code rural. Pour ce qui concerne les plantations, cet article stipule qu’« elle est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’œuvre, évaluées à la date d’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans que l’indemnité puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations ».
Quelles sont les étapes de calcul ?
Notre viticulteur a estimé le prix de revient de la plantation à environ 29 000 €, tenant compte du coût des plants, des fournitures, ainsi que des frais de plantation. Il a également estimé le coût de la main-d’œuvre, pour la conduite de la plantation, à 2 000 € par an, sur 4 ans, soit un coût total de 8 000 €. Cependant, il a bénéficié de subventions, toutes primes confondues, pour un montant total de 4 000 €.
Un expert foncier a, quant à lui, estimé que la plus-value apportée par ces nouvelles plantations s’élève à ce jour, en tout et pour tout, à 13 000 €.
Notre viticulteur a pu pratiquer un amortissement comptable à partir de la 4e année de mise en terre.
En effet, l’arrêté préfectoral du Cher en date du 5 octobre 2016 relatif aux valeurs locatives applicables aux baux viticoles, prévoit que la durée d’amortissement est de 27 ans à compter de la fin de la troisième année suivant la date de plantation.
Les travaux de plantation ayant été effectués il y a 12 ans, il faut donc déduire les 3 années de mise en production pour calculer le départ de l’amortissement, qui dans notre exemple est donc d’une durée de 9 ans.
L’amortissement (A) a donc ainsi été pratiqué à hauteur d’un tiers (9 ans sur 27 ans).
A = 33 000 € (soit 29 000 € + 8 000 € - 4 000 €)/3 = 11 000 €
Quelle est l’indemnité finale ?
L’indemnité (I) va donc être égale au coût total des plantations, soit le prix de revient des plantations, auquel s’ajoute la main-d’œuvre, déduction faite des subventions, réactualisé à la date de fin de bail, sous déduction finale de l’amortissement pratiqué :
I = 29 000 € + 8 000 € - (4 000 € + 11 000 €) = 22 000 €
L’indemnité est fixée selon les méthodes de calcul applicables à un montant de 22 000 €. Toutefois, notre viticulteur ne pourra prétendre qu’à une indemnité de sortie d’un montant de 13 000 €, puisque l’indemnité ne peut dépasser la valeur de la plus-value apportée au fonds, c’est-à-dire 13 000 € selon l’avis de l’expert dans cet exemple.
